กำไร 3 ช่องทางจากการลงทุน กับ โครงการ BaanChayada@Work

ในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่นิยมทำกันโดยทั่วไปมี 2 ลักษณะ คือ ซื้อมาปล่อยเช่าแล้วเก็บกินค่าเช่ายาวๆ และ ซื้อมาเพื่อเก็งกำไรส่วนต่างในปัจจุบันหรืออนาคต ซึ่งใน 2 ลักษณะนี้เอง ผมมีเกณฑ์ขั้นต่ำในการพิจารณาเรื่องผลตอบแทนแต่ละชนิดที่แตกต่างกัน ลองมาดูกันครับ

ซื้อมาปล่อยเช่าระยะยาว

ผมมีเกณฑ์ขั้นต่ำในการพิจารณาผลตอบแทนจากการลงทุนอยู่ที่ 10% ต่อปีขึ้นไป

ซึ่งโครงการนี้ ตอบโจทย์การลงทุน

ซื้อมาเพื่อเก็งกำไร

ผมมีเกณฑ์ขั้นต่ำในการพิจารณาผลตอบแทนจากการลงทุนอยู่ที่ 20% ต่อปีขึ้นไป

ซึ่งโครงการนี้ ตอบโจทย์การลงทุน

ตัวเลข 10% และ 20% นี้มาจากตรงไหน? และ คิดอย่างไร? … ตัวเลขนี้เป็นส่วนผสมของผลตอบแทนทั้งหมดที่เกิดขึ้นต่อการลงทุน 3 ช่องทางใหญ่ๆ ดังนี้

1. จากส่วนต่างราคาในปัจจุบัน

ในส่วนนี้ผมเรียกว่า การทำกำไรตั้งแต่ซื้อ … เพราะเทคนิคนี้เป็นตัวชี้วัดว่าเราจะมีกำไรมากน้อยเท่าไหร่เมื่อเราขายออกในทันที ข้อนี้จึงสำคัญมากสำหรับการลงทุนประเภทเก็งกำไร … การหามูลค่าที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ มีหลายวิธีแต่ที่ผมนิยมและทำบ่อยที่สุดคือ พิจารณาจากราคาตลาด ดังนั้นส่วนต่างนี้วัดจากมูลค่าตลาดกับมูลค่าที่เราซื้อได้

2. จากค่าเช่า

แต่ถ้าเราเลือกที่จะลงทุนในระยะยาวด้วยการซื้ออสังหาริมทรัพย์มาให้เช่าสิ่งที่เราจะได้รับหรือสิ่งที่เราจะต้องพิจารณาเป็นประการแรกคือ รายได้จากค่าเช่า ผมมีเกณฑ์ขั้นต่ำในการพิจารณาเรื่องผลตอบแทนของค่าเช่าโดยประมาณ อยู่ที่ มากกว่า 5% ของมูลค่าบ้าน ผมค่าเช่าที่ 10 เดือน ไม่มีผู้เช่า 1 เดือน(ถ้าทำเลดีๆเต็มตลอดปีสามารถทำได้ครับ) และหักค่าซ่อมบำรุงหรือภาษี 1 เดือน

ซึ่งจากการคำนวณ ผลตอบแทน ทางโครงการให้ผลตอบแทนจากค่า เช่าที่ 6% มากกว่า ค่ามาตรฐาน

โดยปัจจุบัน โครงการมีผลตอบแทนจากค่าเช่าที่ 30,000 บาท / เดือน

3. จากแนวโน้มราคาในอนาคต

ช่องทางรายได้อีกหนึ่งที่ไม่ควรมองข้ามคือแนวโน้มราคาในอนาคต … การลงทุนอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะพิเศษคือมูลค่าของมันจะสูงขึ้นเรื่อยๆตามกาลเวลา แต่จะขึ้นมากน้อยเท่าไหร่นั้นต้องพิจารณากันที่ทำเล ซึ่งทำเลโครงการ บ้านชญาดา@เวิร์ค ถือว่าตอบโจทย์มูลค่าเพิ่ม เนื่องจากในระยะเวลาอันใกล้ ตัวโครงการจะอยู่ใกล้รถไฟฟ้าถึง 2 สาย คือ สายสีเหลือง ( MRT Yellow Line )  ใกล้กับสถานีศรีลาซาล และสายสีเขียวอ่อน ( LRT Green บางนา –สุวรรณภูมิ ) ใกล้กับสถานี ปลัดเปรียง ซึ่งจากทั้ง 2 สถานี เดินทางมาถึงโครงการใช้เพียงแค่ 2 นาที เท่านั้น ดังนั้นเมือรถไฟฟ้าสร้างเสร็จและเปิดใช้บริการ มูลค่าเพิ่มของโครงการมีแนวโน้มจะสูงขึ้น ถึง 30% – 40% จึงเป็นการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสูง